为什么说"老破小"成交复苏是房地产的回光返照，是在消耗市场里最后的那批购买力，是等待彻底芭比Q吧



当前购房这批人，应该算是刚需中的刚需。

房地产回光返照，这一波耗材烧完，就彻底芭比Q了。

大家觉得老破小是谁在买？为什么之前大家不买？

想清楚这两个问题，事情就清晰了。

我们先说第二个问题，为什么之前老破小大家不买。

因为市场的购买力普遍在下降。

经济形势不好，收入下跌，甚至被裁员，自由职业者收入也开始下滑，大家不单当期收入下降了，更可怕的是，未来的预期收入也下降了，市场信心自然就下降，大家必然会收缩开支。

尤其是买房这种涉及到未来几十年开支的大宗消费，更是慎之又慎。

市场购买力下降会出现什么结果，我们推演一下。

首先，总体上肯定有一批原来的购买力退出市场，这对各个价位段的影响差不多，你就看成整体需求均匀下滑。

第二，各个价格区间的影响也会不同。本来能买1000万房子的人，现在只能买800万的，OK，800万比1000万也差不太远，这批购买力的购买区间下滑了，但购买力还在。

以此类推，大家都下滑，某个价位段承接了上一个价位段的购买力，总体保持平稳。但有两个价位段有点不同。

第一个是豪宅区段，我们假定1000万以上算豪宅（大家可以自己定义，你觉得2000万以上才算豪宅也行，不影响推论），那些买豪宅的人，手里可不止只有买房这点钱。

有可能是某个人手里握着2个亿，月入200万，但只买一套2000万的房子，那么这个人哪怕收入下降一些，存款损失一些，他买2000万的房子任然绰绰有余。

所以大家可以观察一下，各个城市里豪宅的购买力和价格，在这两三年里并没有太大的影响。

第二个区段是老破小。本来可以买200万房子的人，收入下跌了，只能买100万的房子了，这时候看见100万房子是那种样子，很可能就选择先缓缓了，不买了。

因为有200万购买力的人，他会认为自己只是暂时遇到了困难，过两年就好了，他不会将就去选择老破小这样的居住体验。租房可以以很小的代价获得比老破小好得多的居住体验。

大家去看看很多行业，都是这样，顶尖的区段，购买力一直稳定，无惧波动中间的区段。

随着大势波动最后的区段，一有风吹草动是最容易被抛弃的，本来有更高购买力的人群，哪怕遇到困难影响了预算，也不太愿意去将就购买最低端的产品汽车，包包，手表，古董，名画，无不如是。

富豪哪怕收入下降了，依然是买豪车，这点支出根本不会受到收入的影响。买普通车的人，收入下降了，可能就降一档去买，本来买30万的可能去买20万的。

但那些本来预算买比亚迪秦的人群，遇到收入下降，几个人会降档去买奔奔，知豆，QQ？

房子的道理也一样。好了，既然如此，那这一波老破小的成交增量是哪来的？就是新政降了首付带来的。

降低首付，降低了上车门槛，一些原来连老破小都够不上的人，抓住这个机会上车了。

但这一批购买力的释放，一来极其危险，随时可能暴雷，因为他们是高杠杆入市的。

本来30%首付，差不多3.3倍杠杆。现在15%的首付，6.6倍杠杆。他们的收入一旦有点波动，很可能就断供了。

二来这批购买力不可持续。这不是经济好转带来的购买力，是涸泽而渔带来的最后一点购买力。

用完一波就没了。这一波楼市的回稳，基础是极其不扎实的，用的手法也是非常危险的加杠杆法。

这在中国居民杠杆率已经72%的情况下，还要再继续降首付比例，增加杠杆，加大贷款和利息总额，那是随时要暴雷的。

大家根据自身情况好自为之吧，可别被短期的假象给套路了。